Недвижимость дешевле порога
Квартира за 50 000 или 100 000 € может подтверждать цель поездки и наличие жилья при обращении за краткосрочной визой. Но сама покупка не даёт права на ВНЖ.
Нравится стиль общения ассистента?
Болгария · Недвижимость · 2026
ВНЖ Болгарии через покупку недвижимости в 2026 году
Как получить вид на жительство при инвестиции от 306 775,13 €, какие объекты подходят и что проверить до подписания нотариального акта.
Когда речь заходит о переезде в Европу через покупку жилья, интернет заваливает инвесторов терминами. Самое распространённое заблуждение — считать, что любая квартира у моря даёт право на резидентство. Второе — путать временный статус с «золотым паспортом».
Разбираем основание по ст. 24, ал. 1, т. 19 Закона об иностранцах в Республике Болгария.
Условия получения →Выбрать недвижимость →306 775,13 €Минимальный размер инвестиции
До 1 годаПервоначальное разрешение
ПродлениеПри сохранении законных условий
Разбираемся в статусах
Главный миф: 306 755 € — это ПМЖ или ВНЖ?
Инвестиция от 306 775,13 €
Это основание для обращения за разрешением на продолжительное пребывание — ВНЖ сроком до одного года с возможностью продления при выполнении условий.
Постоянное проживание
ПМЖ не предоставляется автоматически за такую покупку. В дальнейшем можно рассматривать общие основания постоянного проживания при соблюдении требований к сроку и непрерывности пребывания.
Важно: владение недвижимостью и миграционный статус — разные юридические вопросы. Покупка сама по себе не означает одобрения ВНЖ.
Деньги и документы
Точные цифры и важные детали
Законодательный порог соответствует прежним 600 000 левов — 306 775,13 € по фиксированному курсу 1 € = 1,95583 лв. Это не плавающая величина и не ориентировочная стоимость квартиры.
Подтверждение банковских платежей
Оплата инвестиции должна соответствовать предусмотренному законом порядку и подтверждаться банковскими документами. Не стоит рассчитываться наличными или выбирать маршрут перевода без предварительной проверки требований к доказательствам оплаты.
Кредит не более 25%
Если покупка профинансирована заёмными средствами, непогашенная часть кредита на дату обращения не должна превышать 25% стоимости недвижимости. Необходимо подтвердить фактически внесённые средства.
Покупка на физическое лицо
Инвестор может приобрести объект непосредственно на своё имя, соблюдая требования к праву собственности и подтверждению инвестиции.
Покупка через компанию
Возможна структура через болгарское общество, в котором иностранный гражданин владеет более 50% капитала, при соблюдении специальных условий финансирования покупки. Структуру сделки нужно проверить заранее.
Обратите внимание: расходы на нотариуса, регистрацию, налоги и сопровождение сделки лучше планировать отдельно от минимальной суммы инвестиции. Происхождение средств и юридическая чистота объекта также подлежат проверке.
Выбор объекта
Что и где можно покупать
Закон не ограничивает инвестора определённым городом или курортной зоной. Возможность использовать конкретный объект для этого основания следует проверять по его документам, статусу и структуре приобретения.
Жилая недвижимость
Квартиры, апартаменты, дома и виллы.
Коммерческие объекты
Офисы, магазины, склады и другие объекты при соответствии требованиям законодательства.
Несколько объектов
Совокупную инвестицию в несколько объектов необходимо документально обосновать и заранее проверить применимость к выбранному основанию.
Например, квартира в Софии за 180 000 €, апартаменты в Бургасе за 90 000 € и помещение в Варне за 40 000 € в сумме дают 310 000 €. Однако одной арифметики недостаточно: каждый объект и способ оплаты требуют проверки.
Особое внимание стоит уделить курортным комплексам, апарт-отелям и помещениям со специальным назначением. Важно установить, какие права реально приобретает покупатель и нет ли юридических ограничений.
Локации
Где чаще всего покупают инвесторы
София
Для долгосрочного владения, городского проживания и потенциального арендного дохода.
Бургас и Варна
Для сочетания личного проживания, городской инфраструктуры и близости к морю.
Курорты побережья
Для сезонного использования и возможной сдачи в аренду с учётом режима объекта.
Место расположения недвижимости само по себе не создаёт преимуществ при рассмотрении заявления на ВНЖ.
Проверка до сделки
Адресная регистрация: важный нюанс
До подписания нотариального акта необходимо выяснить, можно ли использовать выбранный объект как адрес проживания и какие документы потребуются для подтверждения жилья и регистрации по адресу.
Проверьте заранее: административный адрес, назначение объекта, возможность регистрации проживания, кадастровые и правоустанавливающие документы, обременения и особенности управления комплексом. Не следует считать, что любой апартамент в курортном комплексе автоматически подходит для адресной регистрации.
При этом невозможность регистрации непосредственно в купленном объекте не всегда означает невозможность оформления ВНЖ: конкретные требования к подтверждению адреса нужно оценивать отдельно от требований к инвестиции.
Порядок действий
Как оформить ВНЖ через недвижимость
Проверка основания и объекта
Оцениваем стоимость, статус недвижимости, документы продавца, структуру сделки и источник финансирования.
Покупка и подтверждение оплаты
Оформляем сделку у нотариуса, регистрируем право собственности и собираем подтверждения платежей.
Подготовка документов и виза D
Готовим документы по инвестиции и личный пакет; при необходимости заявитель обращается в консульство за долгосрочной визой D.
Обращение в миграционную службу
После законного въезда подаём заявление на разрешение продолжительного пребывания и документы, подтверждающие соблюдение условий.
Получение карты и продление
После положительного решения оформляется карта. При последующих продлениях проверяется сохранение законных оснований.
Частые вопросы
Что важно знать до покупки
Достаточно ли купить квартиру за 100 000 €?
Нет. Такая покупка сама по себе не соответствует инвестиционному порогу для ВНЖ по ст. 24, ал. 1, т. 19.
Можно ли купить недвижимость в ипотеку?
Да, но непогашенная часть кредита должна соответствовать установленному ограничению — не более 25% стоимости.
Можно ли купить несколько объектов?
Возможность подтверждения совокупной инвестиции следует проверять по структуре сделки и документам на каждый объект до покупки.
Можно ли сразу получить ПМЖ?
Нет. Данное основание предполагает продолжительное пребывание, а не автоматическое постоянное проживание.
Можно ли продлевать ВНЖ?
Да, если сохраняются предусмотренные законом условия и соблюдены остальные миграционные требования.
Подбор недвижимости
Выберите объект с учётом требований ВНЖ
Покупка недвижимости на сумму от установленного порога требует проверки ещё до сделки. Ошибка в выборе объекта или порядке оплаты может привести к дополнительным расходам и затруднениям при оформлении статуса.
Наши специалисты помогут подобрать объект, проверить документы, организовать безопасное оформление сделки и подготовить пакет для ВНЖ.
Посмотрите предложения недвижимости, фотографии, планировки и цены в нашем каталоге.
Выбрать недвижимость в Болгарии →Полезные материалы
Другие статьи о ВНЖ через инвестиции
Законодательство, покупка недвижимости, документы и оформление проживания в Болгарии.
Загружаем статьи...
Все статьи блога →Окно в Болгарию
Поможем проверить объект и подготовить оформление
Расскажите, какую недвижимость вы планируете приобрести, и мы подскажем, что необходимо проверить до сделки.
Написать в WhatsApp →Написать в Telegram →г. Бургас, ул. „Перущица“ 62
Телефон / Viber: +359 87 814 5348
E-mail: oknobg@gmail.com
Информация носит общий характер. Требования уточняются на дату обращения.