Когато става дума за преместване в Европа чрез покупка на жилище, интернет засипва инвеститорите с термини. Най-честата заблуда е, че всеки апартамент край морето дава право на пребиваване. Другата е смесването на временния статут със „златен паспорт“.
Разглеждаме основанието по чл. 24, ал. 1, т. 19 от Закона за чужденците.
Основният мит: 306 755 евро дават постоянно пребиваване или продължително пребиваване?
Запомнете разграничението, актуално през 2026 г.
Недвижим имот под прага
Апартамент за 50 000 или 100 000 евро дава основание да кандидатствате за виза, за да посещавате имота си като гост. Той не дава право на продължително пребиваване — нито за една година, нито по „облекчен“ ред.
Инвестиция от 306 755,13 евро
Законовият праг дава право на продължително пребиваване за срок до една година с ежегодно продължаване, докато основанието е налице.
Постоянно пребиваване
Вече няма пряко получаване на постоянно пребиваване чрез покупка на имот в България: ускорените инвеститорски програми са отменени. Такова продължително пребиваване може да послужи за последващо получаване на постоянно пребиваване след продължително законно пребиваване и запазване на инвестицията при спазване на законовите изисквания.
Точни суми и важни подробности
Сумата в закона не е „около 307 хиляди“ и не е диапазон, зависещ от обменния курс. От 1 януари 2026 г. тя е посочена в евро: 306 755,13 евро, равностойността на предишните 600 000 лева по фиксирания курс.
За да бъде одобрен статутът от миграционната служба, трябва да се спазят няколко задължителни условия:
Само средства с доказан произход, преведени по банков път.
Цялата сума трябва да премине през лицензирана българска кредитна институция и да е изцяло платена към датата на заявлението, за което банката издава отделно удостоверение. Плащанията в брой и директните преводи към чуждестранна сметка на продавача не са подходящи. Цената в нотариалния акт не може да е под прага.
Кредитното финансиране е ограничено.
За основанието чрез недвижим имот по чл. 24, ал. 1, т. 19 от Закона за чужденците в Република България [lex.bg]
е предвидено чуждият гражданин да придобие имот за установената сума, а ако покупката е финансирана с кредит, непогасената част от кредита не може да надвишава 25% от стойността на имота.
Следователно покупката може да се финансира с ипотечен кредит, но към датата на заявлението непогасената част не трябва да надвишава 25% от стойността на имота. Останалата част от инвестицията трябва да е действително внесена и документално доказана.
Какво и къде може да се купува
Законът не обвързва инвеститора с определен район или вид имот. За разлика от някои европейски програми няма изискване жилището да се купува само в определени общини или специални инвестиционни зони.
Подходящи за това основание са:
- жилищни имоти: апартаменти, къщи и вили;
- търговски имоти: офиси, магазини, складове, хотели и други бизнес обекти;
- няколко имота едновременно, дори ако се намират в различни градове в страната.
Например инвеститорът може да придобие апартамент в София за 180 000 евро, апартамент в Бургас за 90 000 евро и търговско помещение във Варна за 40 000 евро. Ако общата стойност отговаря на законовия праг, имотите могат да се разглеждат като една инвестиция.
На практика обаче е важна не само покупната цена. Имотът трябва да позволява законно притежаване и документите му да не създават пречки за получаване на пребиваване. Особено внимателно трябва да се проверяват ваканционните комплекси, апартхотелите и обектите със специален режим на ползване.
Къде най-често купуват инвеститорите
Повечето кандидати избират един от три варианта:
- София — за запазване на капитала и доходи от наем;
- Бургас и Варна — за съчетаване на лично ползване и инвестиция;
- ваканционни имоти по крайбрежието — за сезонно ползване и отдаване под наем.
От гледна точка на миграционното законодателство местоположението само по себе си не дава предимства. Важни са стойността на инвестицията, законният произход на средствата и съответствието на имота с изискванията за адресна регистрация.
Придобиване на свое име или чрез дружество.
Покупката може да е като физическо лице или чрез българско дружество, в което притежавате над 50% от капитала и имотът е придобит със средствата, внесени от вас.
Важна особеност през 2026 г..
България изцяло премина към еврото и всички изчисления — прагът, държавните такси и нотариалните оценки — вече официално се определят
в европейската валута.
Скритите загуби от превалутиране отпаднаха,
а самият праг вече не е плаваща величина.
И още нещо, което не е записано в закона, но може да реши съдбата на заявлението.
Имотът трябва да има административен адрес, на който е възможна адресна регистрация. Без нея не може да се получи пребиваване дори при безупречни документи и сума. Част от комплексите по крайбрежието не изпълняват това изискване и е късно да го научите след нотариалното изповядване. Проверката трябва да е преди сделката.
Покупката на недвижим имот за сума от 306 755 евро изисква
особено внимателна проверка още преди сделката. Грешният избор може да струва време, пари и отказ за пребиваване.
Нашите специалисти ще помогнат да изберете имот, отговарящ на изискванията на българското миграционно законодателство,
да проверите документите и да осъществите сделката безопасно.
Разгледайте актуални предложения за недвижими имоти, снимки,
разпределения и цени в нашия каталог:
