«Фокусы» агенств недвижимости при покупке недвижимости в кредит

Глядя на то, что «вытворяют» брокеры я (болгарский финансист и блоггер Васил Кендов – ред.) решил немного осветить их деятельность. За последнюю неделю у меня были два клиента, которые решили приобрести новострой, и оба с идентичными случаями.

Схема такая:

Подписание договора, который не является предварительным, однако предполагает выплату брокеру реальных комиссионных.

Как только вы продемонстрировали свою заинтересованность в приобретении жилья, брокеры сразу суют вам в руки договор, который не является предварительным договором, а в действительности есть тем, что не имеет смысла. Как минимум с юридической точки зрения. Цель таких действий – взять с вас деньги сразу, пока вы «теплый». Обычно вам объясняют, что за 1 тыс. евро они «удалят объявление о продаже». Хорошо, но это же договор с агентством, а не с продавцом. Который запросто может удалить рекламу в одном месте и дать в пяти других с ценой +2 тыс. евро. Ведь на первоначальную сумму он уже нашел клиента в вашем лице. Если продавец может заработать еще 2 тыс., то «почему бы и нет»?

Никто не может вам гарантировать удаление объявления! Поэтому я не могу понять за что именно дается этот, так называемый «стоп-задаток» в 1 тыс. евро. Думаю, что его смысл только в том, что у вас есть эти деньги. Но так или иначе брокер уже взял у вас какие-то деньги. Дальше, если удастся взять еще – ОК, если же нет, у него останется ваша 1 тыс. евро. При всем при этом вам еще нужно получить кредит.

«Наше агентство решает вопрос с кредитом. Для этого у нас есть специальный человек…»

Как бы не так! Почему тогда, по-вашему, эти люди потом идут ко мне? (автор работает в сфере кредитного консультирования – ред.). Я вам скажу почему. Потому что клиентам нужен кредит и агентство этот вопрос «не решило». Но брокеры ведь взяли 1 тыс. евро и уже не так сильно заинтересованы, не так ли? Есть и другое предположение. Если в агентстве знакомы с системой кредитования (хотя практика показывает обратное), значит понимали, что кредит вам не дадут. Но несмотря на это взяли с вас 1 тыс. евро. Неплохой заработок, не так ли?

Подходим к теме предварительного договора. Вам дают некий документ, называемый «Стандартный предварительный договор». Но такого зверя в природе не существует! Как-то я спорил с одной «брокеркой», которая мне объясняла, что смысла привлекать адвоката не было. Что, мол, эти адвокаты вечно все путают и только срывают сделки. Что в действительности не редко и происходит. Я лично провалил не одну сделку, за что, в конце концов, клиенты меня благодарили.

Брокеры сами пишут предварительные договора, и это краеугольный камень сделок по покупке недвижимости. На этом этапе вас просят заплатить 10% стоимости сделки, после чего брокер исчезает. Все, нет его больше! За редким исключением. И если вам не «порешали вопрос» с кредитом и не ждут комиссионных еще и от банка, но об этом чуть ниже.

По факту, вы платите 10% задатка и 3% комиссионных еще не будучи уверенными дадут ли вам кредит, в порядке ли документы на недвижимость, что еще потребует банк, какими будут ваши нотариальные расходы, гос. платежи и налоги… И до этого момента у вас нет адвоката, который бы вас представлял. Есть только полуграмотный брокер, который себя позиционирует как в том числе и адвокат. Вот именно поэтому на рынке недвижимости и наблюдается такое количество мошенничества.

Важно понимать, что адвокатские гонорары намного меньше брокерских, но при этом юристы проделывают в разы больше работы. И самая важная ее часть – предотвращать обман! Ведь в конечном счете вырисовывается просто отличная схема заработка денег. Немного расчетов: 1000 евро задаток за удаление рекламы — «стоп задаток», 10% — задаток по предварительному договору (из 10% вычитаем ту 1 тыс. евро), 3% — комиссионные брокера.

Но вот неожиданно банк отказывает в кредите. А в предварительном договоре написано (обычно его внимательно не читают, а если читают, то не понимают тонкостей), что если пропустить определенный срок, то задатка вы лишаетесь. Поздравляю! Вот поэтому, вам просто необходим свой адвокат. Не тот, которого посоветовали в агентстве недвижимости, а именно свой. Нужно это как минимум, чтобы не нести лишние расходы без возможности вернуть свои деньги. И это еще только «малое зло». Потому что, если проблемным окажется сам объект недвижимости, тогда высока вероятность потери всей суммы.

В обществе бытует мнение, что банк обязательно проверит сам объект и документы на него. Но ситуация выглядит такой лишь до тех пор пока вы не знакомы с людьми, которые ко мне обращаются. Они тоже так думали и экономили на услугах адвоката.

Нотариус и платежи по сделке

Наверняка вы знаете, что агентства настаивают, чтобы документы оформлял «их нотариус». Догадываетесь почему? Все просто — они получают от него комиссионные. Была у меня как-то одна довольно запутанная сделка. В агентстве поняли, что клиент не получит кредит, но взяли с него 1 тыс. евро «стоп-задатка» и к тому же обманули с предварительным договором. Кредит клиент получить якобы не мог по причине плохой кредитной истории. Я придумываю новую схему с жильем, решаю вопрос с кредитом. На следующий день звонит маклер и объясняет насколько важно, чтобы сделку провел «их нотариус». Пришлось объяснить клиентам, что нотариуса выбирают они и никто другой. К своей удаче они выбрали другого нотариуса и все у них получилось.

Интересы и платежи

Я уже это говорил, но повторюсь еще раз – единственный вариант застраховать себя от обмана это иметь своего адвоката, не от агентства! К сожалению, среди брокеров много наглых и некомпетентных. Ведь с нас с вами они берут деньги один раз, а с застройщиком им еще работать. Угадайте по отношению к кому они будут более лояльными? С нотариусом все точно также как и с адвокатом. Провел сделку, и ищите потом правду сколько хотите.

Практические советы при покупке недвижимого имущества:

1. Самое важное знать, дадут ли вам кредит. Это самое важное. И сколько именно. Для этого вы предварительно идете в банк или обращаетесь за консультацией к профильному специалисту. Даже если консультация будет платной, в конце концов выйдет дешевле.
2. Договариваетесь со своим адвокатом, чтобы он ознакомился с объектом и посодействовал с нотариусом.
3. Только после этого начинаете искать объект для покупки и привлекаете к процессу брокеров.

Если ваши действия будут соответствовать такому порядку, то весь процесс вам определенно обойдется дешевле и обмануть вас будет куда сложнее или даже невозможно.
Напомним, что мы лично знакомы со всеми продавцами объектов недвижимости на нашем сайте. Если потребуется, мы с радостью Вам посоветуем проверенного адвоката.

Источник: kendov.com