Архив · Публикувано на 18 април 2018 г. Статията описва законодателството и практиката към датата на публикуване.
Управляващи дружества в България
Управляващите дружества в България са сложна тема, актуална за много собственици на жилища. Конфликтите с такива организации не са рядкост. Повдигаме въпроса по молба на наши клиенти, които лично са се сблъскали с местни управляващи дружества.
Наши сънародници, притежаващи апартаменти в комплекси, са готови да защитават решително правата си, когато се сблъскат с безотговорна работа на управляващото дружество. За съжаление много собственици на жилищни имоти в България не познават действителните си права и задължения, свързани с имота. Това води до различни злоупотреби от страна на управляващите дружества. Напомняме, че в българския Закон за управление на етажната собственост е предвидено собствениците на апартаменти във вече съществуващи комплекси да са свикали общо събрание на етажната собственост* до 30.06.2010 г., да са избрали управителен съвет, приели бюджет и регистрирали книга на собствениците. Съгласно чл. 44 всички решения на общото събрание трябва да бъдат вписани в регистъра чрез заявление до общината. В новите комплекси общото събрание трябва да се проведе до 6 месеца след получаване на Акт 16. Ако собствениците не знаят за задължението или не желаят или не могат да проведат събрание, вместо тях действат властите — кметът на общината или района. Строителят, който в повечето случаи е и инвеститор, или свързаното с него управляващо дружество укриват тази информация и не уведомяват собствениците за необходимостта от предвидените в закона действия. Има случаи, в които представители на управляващи дружества чрез хитрост, измама или дори принуда карат собствениците да подписват неизгодни договори за поддръжка, противоречащи на закона. Непознаващите правата си собственици често се поддават на недобросъвестни представители на строителя или управляващото дружество.
Нека дадем пример за неправомерни действия на строителя.
При покупка на имот в нов или строящ се комплекс на собствениците първо се предлага предварителен договор за покупко-продажба. Документът удостоверява намерението да платите пълната цена на апартамента. В него има клауза, че се задължавате да подпишете „договор за поддръжка на комплекса“ с управляващото дружество. При подписването още не знаете съдържанието на бъдещия договор за поддръжка. По-късно, при изповядване на нотариалния акт — основния документ за собственост — ви предлагат да подпишете и този договор. Обикновено това става в последния момент, понякога направо в нотариалната кантора. След като прочетете неизгодните условия, решавате да не подписвате веднага, а да се консултирате с юрист. В отговор строителят обикновено отказва да изповяда нотариалния акт за вече напълно платения имот. На практика покупко-продажбата и нотариалният акт се оформят по пълномощие или в много кратки срокове, защото собствениците обикновено не живеят постоянно в България, а пристигат за няколко дни за сделката. Малцина в такава ситуация отказват да подпишат предложения неизгоден договор. При сделка по пълномощие подписването му изобщо не се обсъжда със собственика. При лично участие обикновено пречи липсата на време за защита на правата — малко хора са готови да летят повторно до България заради това.
До какво води подписването на договора?
След като оформите покупко-продажбата и подпишете договора за поддръжка, задълженията на строителя и управляващото дружество приключват. От този момент отговаряте със собствените си средства, време и нерви. Можем да дадем много такива примери. Положението обаче не е толкова безнадеждно, колкото изглежда. Не трябва сляпо да се доверявате на строителя и обещанията му. За да живеете и почивате спокойно в България и покупката на имот във ваканционен комплекс да не създава проблеми, е необходима предварителна консултация с български юристи. Ако вече сте попаднали в подобна ситуация и искате да възстановите справедливостта, трябва да обедините усилията си с останалите засегнати собственици в комплекса. След това отново се обърнете към специалисти, които първо ще помогнат да се организира общо събрание по всички правила.
Готови сме да съдействаме за организирането на такива събрания!
Предлагаме на желаещите възможност да придобият недвижим имот в България. Професионалните консултации с юристи, които познават подробно българското законодателство и имат опит с общите събрания на собствениците, ще ви помогнат в това.
* Етажна собственост (ЕС) в България. В Русия например аналогична форма е ТСЖ — сдружение на собствениците на жилища.
