Управляющие компании в Болгарии
Управляющие компании в Болгарии – очень непростая тема, актуальная для многих собственников жилья. Конфликты с такими организациями – явление нередкое. Поднимаем этот вопрос по просьбе наших клиентов, которым пришлось лично столкнуться с местными управляющими компаниями.
Наши соотечественники – владельцы апартаментов в комплексах, столкнувшись с безответственной работой УК, готовы к решительным действиям в борьбе за свои права. К сожалению, многие обладатели жилой недвижимости в Болгарии не знают о своих реальных правах и обязанностях, связанных с недвижимостью. Это приводит к различным злоупотреблениям со стороны управляющих компаний.
Мы хотим напомнить, что в местном Законе «За управление на етажната собственост» (Об управлении этажной собственностью) есть утвержденное положение, согласно которому до 30.06.2010 года собственники апартаментов в уже существующих комплексах должны были созвать общее собрание Этажной Собственности*, выбрать управляющий совет, принять бюджет и зарегистрировать книгу собственников. Согласно статье 44, все решения Общего Собрания должны быть зарегистрированы в реестре путем подачи заявления в Общину. В новых комплексах общее собрание должно быть проведено в течение 6 месяцев после получения Акта 16.
Если собственники об этой обязанности не знают, или же не хотят, не могут проводить собрание, то за них все делают власти – мэр муниципалитета, района.
Застройщик (который в большинстве случаев является и Инвестором) или аффилированная УК скрывают от собственников эту информацию, не сообщают о необходимости совершать указанные в Законе действия. Нередки случаи, когда представители управляющих компаний хитростью, обманом или даже силой заставляют собственников подписывать кабальные договоры поддержки комплекса, противоречащие Закону. Незнающие своих прав собственники жилья часто идут на поводу у злоумышленников – представителей Застройщика или УК.
Приведем пример противоправных действий Застройщика.
При покупке недвижимости в новом (строящемся) комплексе собственникам сначала предлагают подписать предварительный договор купли-продажи. Этот документ удостоверяет ваше намерение оплатить полную стоимость своего апартамента. В предварительном договоре есть пункт, согласно которому вы обязуетесь подписать «договор о поддержке комплекса» с УК.
Подписывая этот документ, вы не имеете никакого представления, каким будет содержание договора о поддержке комплекса. А позднее, при оформлении Нотариального акта (основного документа, удостоверяющего факт вашего владения недвижимостью), вам предлагают подписать этот договор о поддержке. Обычно это делают в последний момент, порой даже непосредственно в кабинете у нотариуса.
Прочитав кабальный договор с УК, вы принимаете решение пока не ставить под ним свою подпись, а взять паузу и посоветоваться с юристами. В ответ Застройщик, как правило, отказывается оформлять нотариальный акт на вашу недвижимую собственность, которую вы к этому моменту уже полностью оплатили.
На практике оформление договора купли-продажи недвижимости (нотариального акта) производится либо по доверенности, либо в кратчайшие сроки. Это связано с тем, что собственники обычно не проживают в Болгарии постоянно, а приезжают ради оформления сделки на пару дней.
Лишь немногие отказываются в такой ситуации подписывать предложенный УК (Застройщиком) кабальный договор. Если сделка оформляется по доверенности, с собственником вообще не обсуждают подписание этого документа. Если же владелец недвижимости сам участвует в сделке, то ему обычно мешает отсутствие времени на то, чтобы бороться за свои права – мало кто готов ради этого повторно прилетать в Болгарию.
К чему приводит подписание договора?
Как только вы оформите сделку купли-продажи и подпишете договор о поддержке комплекса, обязательства Застройщика и Управляющей Компании заканчиваются. Отныне за все отвечаете вы своими средствами, потраченным временем и нервами.
Таких примеров мы можем привести множество. Однако не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. Просто не нужно слепо доверять Застройщику и полагаться на его обещания. Чтобы жизнь и отдых в Болгарии были вам в радость, а приобретение собственного жилья в курортном комплексе не доставляло хлопот, необходимо заранее проконсультироваться с болгарскими юристами.
Если же вы уже попали в западню, а теперь хотите восстановить справедливость, то нужно сплотиться дружным коллективом с собратьями по несчастью – другими собственниками апартаментов в вашем комплексе. А после этого – опять-таки обратиться к профессионалам, которым помогут вам для начала организовать общее собрание по всем правилам.
Мы готовы помочь вам в организации таких собраний!
Мы предлагаем всем желающим приобрести в собственность болгарскую недвижимость. Профессиональные консультации юристов, досконально знающих болгарские законы и имеющих опыт проведения общих собраний жильцов, помогут вам в этом.
*(ЭС) Этажная собственность в Болгарии. В России, например, это ТСЖ (Товарищество собственников Жилья).