Болгарская недвижимость – купить или снять? Советы (болгарского) постороннего.

Когда встает вопрос покупки или аренды жилья, то, как правило, люди начинают долго и мучительно взвешивать все “за” и “против”. Причем у большинства болгар (как и выходцев из стран бывшего соц. лагеря – ред.) возникает устойчивое ощущение того, что аренда жилья, по сравнению с его приобретением, это так сказать “деньги на ветер”.

Результатом такого отношения является тот факт, что процент владельцев собственного жилья в Болгарии один из самых высоких не только в Европе, но и в мире. Среди “конкурентов” в основном страны Центральной и Восточной Европы, в том числе Румыния.

Если убрать эмоции и привычки, то перед тем как купить недвижимость (для проживания) необходимо задать себе два вопроса – планируете ли вы жить в этом доме или квартире ближайшие 15 лет и получаете ли вы стабильный доход? Если ваш ответ на оба вопроса “нет”, то не теряйте времени на дальнейшие размышления о покупке жилья. Имеется и еще один важный для этого вопроса аспект — наличие достаточной “заначки” для жизни. Эксперты советуют покупать недвижимость только в том случае, если после приобретения у вас останется свободных средств не менее 20% от суммы покупки.

Приведем несколько прагматических подходов, которые определяют финансовую целесообразность покупки или аренды недвижимого имущества.

Правило 15 -ти «аренд»

Некоторые весьма уважаемые специалисты убеждены, что покупка жилья является финансово выгодным предприятием в том случае, если цена на дом или квартиру не превышает сумму аренды за 15 лет. Например, если вы живете в двухкомнатной квартире в Софии и платите за аренду порядка 250 евро, то выгодной будет считаться покупка такого же жилья по цене до 45 000 евро.

Принимая во внимание текущие цены на жилье в болгарской столице (по данным сайта imot.bg, в среднем порядка 1 тыс. евро за кв. метр), получится, что за эти деньги ваше жилье будет иметь площадь около 45 кв. метров, что для двухкомнатной квартиры, согласитесь, совсем не много. Если же жилье будет больше по площади, то вероятнее всего вы не попадете в “рамку целесообразности”. Разве что вам удастся найти вариант по цене ниже среднерыночной.

Если говорить о трехкомнатной квартире, то при средней стоимости аренды около 350 евро, цена покупки должна составить где-то в районе 63 000 евро. Это значит, что площадь трехкомнатного жилья будет около 60-65 кв. метров, что также совсем немного для полноценной квартиры с двумя спальнями. Гипотетически, выбор в пользу покупки станет более выгодным предприятием в том случае, если рост цен за аренду будет опережать рост цен на покупку…

Правило 40-ка процентов

Этот способ определения целесообразности покупки перед арендой и наоборот касается приобретения жилья в ипотеку. Некоторые специалисты уверены, что вы, скорее всего, не столкнетесь с проблемой при погашении кредита в том случае, если сумма платежа по ипотеке не превышает 40% от вашего месячного дохода.

Предположим, что у вас имеется 20% от суммы покупки для ее использования в качестве первоначального взноса. Тогда, в случаях покупки вышеупомянутых двух — или трехкомнатной квартиры в Софии, ситуация будет выглядеть следующим образом: чтобы приобрести полноценную квартиру площадью от 60 кв. м., при средней стоимости метра в 1 тыс. евро, вам понадобится порядка 60 тыс. евро. При наличии 20%-ной “заначки” для первоначального взноса, сумма ипотеки уменьшится до 48 тыс. евро. Если вам удастся взять кредит по самым выгодным на сегодня условиям, которые предлагают банки Болгарии (иностранцам иногда удается получить кредит на тех же условиях, что и болгарам – ред. МЦ “ОвБг”), то вам понадобится около 270 евро в месяц для погашения кредита.

В случае, если эта сумма не превышает 40% вашего месячного дохода, то он должен составлять минимум 675 евро или 1350 лв. Если за пример взять трехкомнатную квартиру стоимостью около 80 тыс. евро, то после внесения 20% сумма остатка по кредиту составит 64 тыс. евро, а ежемесячный платеж вырастет до 370 евро. Значит, ваш доход должен составлять не менее 925 евро в месяц.

Валютный калькулятор

Третий способ определить целесообразность, это воспользоваться валютным калькулятором. За базовое условие возьмем текущий уровень стоимости аренды и продажи трехкомнатной квартиры площадью 85 кв. м. при финансировании 80% ее стоимости с помощью ипотеки (также задаем текущие базовые данные инфляции – 2,3%, ожидания роста стоимости аренды – 2,5%, покупки – 3% и норму альтернативной возвращаемости – от 4%).

В этом случае покупка становится более выгодным предприятием перед арендой, если вы не можете снять такую же квартиру дешевле, чем за 360 евро. Но реальность такова, что сегодня в Софии реально арендовать трехкомнатное жилье за указанную сумму. Другими словами, аренда и покупка жилья сегодня выгодны одинаково. Но это утверждение верно, если вы планируете прожить в этом жилье ближайшие мин. 9 лет.

А значит, ваше решение в пользу покупки или аренды жилья – вопрос скорее персональных предпочтений и ожиданий от рынка недвижимости. Оценить перспективы которого невозможно каким-либо единственно правильным универсальным способом. Однако, использование нескольких подходов поможет решить какой вариант выбрать в конечном счете – арендовать или все же купить.

Мнение болгарских специалистов о стоимости жизни в Софии мы привели в этой статье. По этой ссылке вы можете ознакомиться с объектами недвижимости на продажу от собственников.

По материалам: money.bg

МЦ «Окно в Болгарию»
oknobg.com