Когда речь заходит о переезде в Европу через покупку жилья, интернет заваливает инвесторов терминами. Самое распространённое заблуждение — считать, что любая квартира у моря даёт право на резидентство. Второе по частоте путать статус временного жителя с «золотым паспортом».
Разбираем основание по статье 24 (абз. 1, п. 19) Закона об иностранцах.
Главный миф: 306 755 € — это ПМЖ или ВНЖ?
Запомните разделение, актуальное в 2026 году.
Недвижимость дешевле порога
Квартира за 50 000 или 100 000 € даёт право обращаться за визой, чтобы приезжать в свою квартиру как гость. Права на ВНЖ она не даёт ни на год, ни в «упрощённом» виде.
Инвестиция от 306 755,13 €
Законный порог, дающий право на ВНЖ — разрешение на продолжительное пребывание сроком до одного года с ежегодным продлением, пока сохраняется основание.
ПМЖ
Прямого постоянного пребывания за покупку недвижимости в Болгарии больше нет: инвесторские экспресс-программы отменили. Такой ВНЖ может стать основанием для последующего получения ПМЖ после длительного законного проживания и сохранения инвестиции при соблюдении требований законодательства.
Точные цифры и скрытые детали
Сумма в законе — не «около 307 тысяч» и не коридор, зависящий от курса. С 1 января 2026 года она записана в евро: 306 755,13 €, прежние 600 000 левов в пересчёте по фиксированному курсу.
Чтобы миграционная служба одобрила статус, нужно соблюсти несколько обязательных условия:
Только «чистые» деньги через банк.
Вся сумма должна пройти через лицензированную болгарскую кредитную организацию и быть полностью выплачена к дате подачи заявления — банк выдаёт об этом отдельное удостоверение. Наличные расчёты не подходят и никаких переводов напрямую продавцу на его зарубежный счёт. Цена в нотариальном акте не может быть ниже порога.
Кредиты ограничены.
Для основания по недвижимости в ст. 24, ал. 1, т. 19 Закона об иностранцах в Республике Болгария [lex.bg]
предусмотрено, что иностранный гражданин должен приобрести недвижимость на установленную сумму, а если покупка профинансирована кредитом, то непогашенная часть кредита не может превышать 25% стоимости объекта.
То есть, покупка может быть профинансирована ипотекой, однако на дату подачи заявления непогашенная часть кредита не должна превышать 25 % стоимости недвижимости. Остальная часть инвестиции должна быть фактически внесена и подтверждена документами.
Что и где можно покупать
Закон не привязывает инвестора к определённому региону или типу объекта. В отличие от некоторых европейских программ, нет требований покупать жильё только в отдельных муниципалитетах или специальных инвестиционных зонах.
Под основание подходят:
- жилые объекты: квартиры, апартаменты, дома, виллы;
- коммерческая недвижимость: офисы, магазины, склады, гостиницы и другие объекты для бизнеса;
- несколько объектов одновременно, даже если они находятся в разных городах страны.
Например, инвестор может приобрести квартиру в Софии за 180 000 €, апартаменты в Бургасе за 90 000 € и коммерческое помещение в Варне за 40 000 €. Если общая стоимость соответствует установленному законом порогу, объекты могут рассматриваться как единая инвестиция.
Однако на практике важна не только сумма покупки. Недвижимость должна быть пригодна для законного владения и иметь документы, не создающие препятствий для оформления пребывания. Особенно внимательно следует проверять курортные комплексы, апарт-отели и объекты со специальным статусом использования.
Где чаще всего покупают инвесторы
Большинство заявителей выбирают один из трёх вариантов:
- София для сохранения капитала и арендного дохода;
- Бургас и Варна для сочетания личного проживания и инвестиций;
- курортную недвижимость на побережье для сезонного использования и аренды.
Но с точки зрения миграционного законодательства место расположения объекта само по себе преимуществ не даёт. Важны стоимость инвестиции, законность происхождения средств и соответствие объекта требованиям для регистрации проживания.
Оформление на себя или на фирму.
Либо покупка как физическое лицо, либо через болгарскую компанию, где ваша доля превышает 50 % капитала и недвижимость приобретена обществом на внесённые вами средства.
Важный нюанс 2026 года.
Болгария полностью перешла на евро, и все расчёты — порог, государственные пошлины, нотариальные оценки теперь официально фиксируются
в европейской валюте.
Скрытые потери на конвертации ушли,
а сам порог перестал быть плавающей величиной.
И то, чего нет в законе, но что решает судьбу заявления.
У объекта должен быть административный адрес, по которому возможна адресная регистрация. Без неё ВНЖ не оформить, даже когда сумма и документы безупречны. Часть комплексов на побережье этому требованию не отвечает, и узнавать об этом после нотариуса поздно. Проверять нужно до сделки.
Покупка недвижимости на сумму от 306 755 € требует
особой проверки объекта ещё до сделки. Ошибка в выборе недвижимости может стоить времени, денег и отказа в оформлении ВНЖ.
Наши специалисты помогут подобрать объект, соответствующий требованиям миграционного законодательства Болгарии,
проверить документы и безопасно провести сделку.
Посмотрите актуальные предложения недвижимости, фотографии,
планировки и цены в нашем каталоге:
